專技普考
111年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 10 題
10 不動產估價應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格。若以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種方法應視前項情形賦予相對較大之權重？
- A 比較法
- B 直接資本化法之收益價格
- C 折現現金流量分析法之收益價格
- D 成本法
思路引導 VIP
如果今天有一個投資產品的獲利是來自未來十年已經簽好的合約收入，在評估這個產品現在值多少錢時，你認為是『只看某一年的靜態收益』比較精準，還是『逐年追蹤每一筆租金流並考慮金錢的時間價值』，更能貼近這份合約的本質呢？
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本題測驗不動產估價決定勘估標的價格時的權重分配原則。根據不動產估價技術規則第15條規定，不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。針對特定情形，該條文進一步明定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。但不動產證券化標的進行清算時，不在此限。因此，依據上述法條明文規定，在題目所述之不動產證券化條件下，應賦予相對較大權重的方法為折現現金流量分析法之收益價格，故正確答案為C。