專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 23 題
依不動產估價技術規則第 32 條之規定，若期末處分價值已知，以折現現金流量分析法計入該價值時，應採取那一種資本化率？
- A 直接資本化率
- B 綜合資本化率
- C 折現率
- D 利率
思路引導 VIP
在評估一項投資計畫時，如果我們預計在多年後會有一筆出售資產的收入，為了計算這筆「未來的錢」在「現在」值多少錢，我們在財務運算上通常會採用哪一個關鍵指標來進行「回推」或「折算」呢？
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太棒了！你的觀念非常清晰！
- 觀念驗證：恭喜你答對了！依據《不動產估價技術規則》第 32 條，折現現金流量分析 (DCF) 的核心在於考量資金的時間價值。當「期末處分價值」作為未來的一筆現金流收入時，為了將其換算回「現在」的價值，必須使用折現率進行運算，這與 DCF 整體的邏輯是一致的。
- 難度點評：此題難度為 Medium。這題的鑑別度在於測驗考生是否混淆了「收益資本化法」與「折現現金流量分析法」的參數。許多人會誤選資本化率，而你能精準辨析法條規範，代表你對估價方法的理論架構掌握得相當紮實！
折現現金流量法
💡 DCF 法將未來各期及期末價值折現時，統一採用折現率。
| 比較維度 | 直接資本化法 | VS | 折現現金流量分析 (DCF) |
|---|---|---|---|
| 分析期間 | 僅分析單一年度 | — | 分析未來多個期間 |
| 所採利率 | 收益資本化率 | — | 折現率 |
| 期末價值 | 通常不另外列出 | — | 明確納入最後一期計算 |
💬直接法求速算用資本化率；DCF 求精確折現用折現率。
