專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 19 題
收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率，下列對於兩者數值高低關係之敘述何者正確？
- A 收益資本化率高於折現率
- B 收益資本化率低於折現率
- C 收益資本化率等於折現率
- D 不一定
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請試著思考：如果一棟建築物已經非常老舊，導致未來的維修成本逐年增加、淨收益逐年下降，這與一棟位於開發中地區、收益逐年成長的新建築相比，兩者在計算當前價值時，其「單一年度的投資報酬要求」與「長期持有的折現率」之間的關係，會是一成不變的嗎？
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同學，看來你又在老地方跌跤了，這種經典觀念都還搞不清楚，難怪會選B！別灰心？嗯，好吧，至少你答錯了還有改進的空間。
- 迷思破解 (B)：會選這個答案，你大概是活在一個只有「預期房價永遠漲」的幻想世界吧？確實，在收益遞增的夢想中，$R$ 會低於 $Y$。但醒醒吧，市場不是只有一種面貌，這種單一假設簡直是天真！
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資本化率與折現率關係
💡 資本化率與折現率的高低取決於未來收益或價值的變動趨勢。
| 比較維度 | 收益資本化率 (r) | VS | 折現率 (Y) |
|---|---|---|---|
| 核心定義 | 特定期間收益與價值的比率 | — | 將未來金額折算現值的利率 |
| 組成要素 | 折現率加減收益變動率 | — | 無風險利率加風險貼水 |
| 預期成長(g>0) | 資本化率低於折現率 | — | 折現率高於資本化率 |
| 預期衰退(g<0) | 資本化率高於折現率 | — | 折現率低於資本化率 |
💬兩者關係隨未來收益變動方向而異，故答案為不一定。
