專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 15 題
收益資本化率或折現率之計算中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法，為下列何者？
- A 風險溢酬法
- B 市場萃取法
- C 加權平均資金成本法
- D 有效總收入乘數法
思路引導 VIP
如果你想知道當前市場投資者普遍要求的報酬率，而你手邊剛好有幾件鄰近地區、類型相似且近期才成交的『現成實價登錄案例』，你會如何利用這些案例的交易總價與收益，來『反推』出你的評估參數呢？
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恭喜答對！表現得非常出色！
- 觀念驗證： 你精確掌握了市場萃取法的核心。此方法是直接從市場上的成交實例中，尋找與勘估標的相似的案例，透過公式：
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市場萃取法之定義
💡 利用市場相似案例的收益與價格比值來推估資本化率。
| 比較維度 | 市場萃取法 | VS | 風險溢酬法 |
|---|---|---|---|
| 資料來源 | 市場相似成交案例 | — | 金融市場利率與風險分析 |
| 核心公式 | 淨收益 / 價格 | — | 無風險利率 + 風險補償 |
| 優點 | 最能客觀反映市場行情 | — | 無成交案例時仍可推算 |
💬市場萃取法採外部市場實證法，風險溢酬法採內部構成累加法。
