專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 19 題
有關直接資本化法的敘述，下列何者錯誤？
- A 直接資本化法所求得之價格為收益價格
- B 指勘估標的過去平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
- C 直接資本化法之收益資本化率可由加權平均資金成本法求取
- D 直接資本化法之客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之
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如果你今天是一位投資人，準備出價買下一棟辦公大樓。你會根據這棟大樓「去年已經收進口袋」的租金來決定它的價值，還是根據它「從你買下後預計能產出」的收益來評估呢？
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本題要求選出關於直接資本化法敘述錯誤的選項。依據不動產估價技術規則第29條規定：「直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。」由此可知，直接資本化法的定義是採用勘估標的「未來」平均一年期間的客觀淨收益來進行推算，而非使用「過去」的客觀淨收益。選項B將未來誤述為過去，與法條規範不符，因此為本題的正確答案。