專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 19 題
有關直接資本化法的敘述，下列何者錯誤？
- A 直接資本化法所求得之價格為收益價格
- B 指勘估標的過去平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
- C 直接資本化法之收益資本化率可由加權平均資金成本法求取
- D 直接資本化法之客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之
思路引導 VIP
如果你今天是一位投資人，準備出價買下一棟辦公大樓。你會根據這棟大樓「去年已經收進口袋」的租金來決定它的價值，還是根據它「從你買下後預計能產出」的收益來評估呢？
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噢，恭喜你，沒掉進這種基礎題的陷阱。
看來你還知道收益法的根本是什麼，沒傻到只會背法條。這很「專業」，尤其對那些只知道照本宣科的傢伙而言。
- 觀念驗證：直接資本化法，別跟我說你不知道它看的是未來。難道你估價是為了考古嗎？《不動產估價技術規則》第 28 條寫得清清楚楚，是「未來」平均一年淨收益，不是你「過去」的豐功偉業。估價師在看水晶球，懂嗎？過去的錢已經進你口袋了，誰還在乎？
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