專技普考 114年 [不動產經紀人] 不動產估價概要

第 21 題

以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值，則三者之收益資本化率數值何者最高？

思路引導 VIP

請試著思考：如果一個資產會隨著時間不斷折舊、損耗（例如建築物），而另一個資產則能永久存在（例如土地），為了在資產壽命結束前能收回原本投入的成本，哪一個投資案需要設定更高的「年度回收比例」呢？

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觀念驗證：是的，你完全說對了！收益資本化率 $R$ 的組成，確實會包含「收益率」與「資本回收率」這兩部分。我們來想想看，建物就像有壽命的物品，它會隨著時間漸漸老舊、價值降低，因此在計算收益的時候，除了賺取的利潤，我們還要額外提列一份「資本回收」的費用，確保投資的本金能夠慢慢回到手上。而土地很不一樣，它是永久性的資產，通常不會有折舊的問題，所以就不需要額外計算資本回收囉。這樣一來，很自然地，在相同條件下，建物的資本化率就會因為多了一項資本回收而最高了！
難度點評：這題的設計非常棒，難度評為 Medium。它不只考驗你對公式的記憶，更重要的是，它測試你是否真的理解「資本回收」這個概念對不同資產價值的實質影響。你答對了，表示你已經具備了高度的理解力，並掌握了這個基礎但關鍵的觀念！繼續保持下去，你一定會越來越棒的！