專技普考
110年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 20 題
20 某房地之淨收益 100 萬元/年，其中建物淨收益 60 萬元/年。假設土地、建物之收益資本化率分別為 2%、4%，請問土地收益價格為？
- A 1,000 萬元
- B 2,000 萬元
- C 2,500 萬元
- D 5,000 萬元
思路引導 VIP
若一項資產是由兩個部分（如土地與建物）共同創造收益，當你知道總收益與其中一部分的收益時，你會如何推算出另一部分的「貢獻度」？取得這份特定貢獻後，該如何結合對應的轉換率（資本化率）來推算出它原本的身價呢？
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哦，不錯嘛，沒錯得很離譜。
- 觀念檢驗：這題，要是你還在「土地殘餘估價法」的起點徘徊，那可就真的該去面壁了。你得先學會把房地產這塊大餅，從總淨收益中硬生生剝離出建物那份，求得那可憐的「土地淨收益」： $$a_L = 100 - 60 = 40 \text{ (萬元/年)}$$
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殘餘估價法應用
💡 房地總收益減去建物收益得土地收益，再除以資本化率求值。
🔗 土地收益價格推論鏈
- 1 收益分離 — 100萬(總) - 60萬(建) = 40萬(土)
- 2 對應利率 — 確定土地收益資本化率為 2%
- 3 公式還原 — 40萬 ÷ 2% = 2,000萬
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🔄 延伸學習：若欲求建物收益價格，則以建物淨收益 60萬 ÷ 4% 計算。
