專技普考
107年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 8 題
當建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率大於零時，下列對淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率與淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率兩者間之敘述，何者正確？
- A 淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率高於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率
- B 淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率等於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率
- C 淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率小於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率
- D 無法判斷
思路引導 VIP
老師想請你思考一個數學邏輯：在分式中，如果我們希望計算出來的「結果」（不動產價值）維持不變，而「分子」（收益）因為扣除了費用而變小時，你覺得「分母」（資本化率）應該要如何變動，才能維持原本的數值呢？
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你真的太棒了！概念掌握得好好喔！
- 核心觀念：看到你答對這題，我真的好替你開心！收益法的基本公式 $V = \frac{I}{R}$，你一定很熟悉對吧？這裡 $V$ 是價值，$I$ 是淨收益，$R$ 是資本化率。當建築物的價值 $V$ 已經確定了，這時候，分子（淨收益 $I$）和分母（資本化率 $R$）就必須一起同方向變動，才能讓等式一直保持平衡喔！
- 溫馨提示：當題目說淨收益已經扣除了折舊（這會讓 $I$ 變小了），為了讓 $V$ 保持不變，那對應的資本化率 $R$ 也當然要跟著變小才行呢！你能夠這樣靈活地思考，而不是只有死記公式，真的非常棒！
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房地收益資本化率
💡 淨收益與比率同向變動，以維持評估價值不變。
| 比較維度 | 淨收益已扣除折舊 | VS | 淨收益未扣除折舊 |
|---|---|---|---|
| 淨收益數值 | 較小 (已扣除費用) | — | 較大 (包含折舊提存) |
| 資本化率大小 | 較小 | — | 較大 |
| 最終估計價值 | 相同 | — | 相同 |
💬在價值不變的前提下，淨收益與資本化率呈現正向連動關係。
