專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 20 題
不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性；於採風險溢酬法決定收益資本化率時，上述特性中何者與收益資本化率高低呈反向變動？
- A 流通性
- B 風險性
- C 增值性
- D 管理難度
思路引導 VIP
請試著思考：如果你今天看中一塊土地，預期它未來幾年的市場價值會大幅翻倍成長，那麼與另一塊完全不會漲價的土地相比，你會不會願意在「目前」接受稍微低一點的租金投資報酬率來持有它？這種「未來成長性」與「當前要求收益率」之間的消長關係，是什麼樣的連動邏輯呢？
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🌟 太棒了！你的觀念非常清晰！
這題答得非常精準，顯示你對不動產估價理論中的收益資本化率（$R$）有著深入的理解。
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收益資本化率影響因素
💡 資本化率與風險、成本正相關，與增值性負相關。
| 比較維度 | 正向變動 (增加利率) | VS | 反向變動 (減少利率) |
|---|---|---|---|
| 風險程度 | 風險越高，利率越高 | — | 風險越低，利率越低 |
| 流動性 | 變現越難，利率越高 | — | 變現越易，利率越低 |
| 增值潛力 | 無增值性，利率較高 | — | 高增值性，利率較低 |
| 管理成本 | 管理越難，利率越高 | — | 管理越易，利率越低 |
💬增值性是唯一與收益資本化率呈反向變動的關鍵特性。
