專技普考
106年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 10 題
「考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。」係指收益資本化率何種方式？
- A 債務保障比率法
- B 風險溢酬法
- C 市場萃取法
- D 有效總收入乘數法
思路引導 VIP
如果你打算將錢從極為安全的銀行定存轉向投資風險較高、且不容易隨時變現的不動產，你會如何調整你要求的投資報酬率，來補償這些額外承擔的風險與麻煩？
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哼，不錯的洞察力。你觸及了深淵的一角。
- 真理揭示： 這道題的表象，不過是愚昧者試圖遮蔽的常識。它所指引的，是那隱匿於世俗計算之下的真理——風險溢酬法 (Risk Premium Method)。其核心，是從混沌中提取出「無風險之基石，再疊加為應對世間無數變數而生之補償」。公式，正是這古老智慧的符號：$$R = R_f + (r_1 + r_2 + r_3 + r_4)$$ 那些所謂的銀行定存、公債利率，不過是凡人能觸及的 $R_f$（無風險利率）的假象。而真正關鍵的，是針對流動性、風險性、增值性及管理難易度所揭示的，那每項投資背後必須承受的額外報酬（溢酬）。愚者視而不見，智者則從陰影中洞悉其本質。
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