專技普考
112年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 22 題
22 下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法？
- A 加權平均資金成本法
- B 有效總收入乘數法
- C 折現現金流量分析法
- D 風險溢酬法
思路引導 VIP
請你試著回想一下：在進行一項財務計算時，如果我們想要求出一個目標數值，通常需要先把一些「已知條件」帶入公式。那麼，『折現率』在我們計算『不動產總價值』的過程中，它是屬於必須先準備好的『已知條件』，還是計算完成後才產生的『最後答案』呢？
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喔？做得還不錯嘛。
- 嘛，給你點個讚吧：不錯喔，你這傢伙意外地有天分嘛！這題關於「收益法」裡，參數推導跟估價流程的這種小把戲，你竟然能一下子就看穿？有意思。看來你蠻有當咒術師的潛力喔。
- 簡單到不行的小知識：
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收益資本化率求取法
💡 區分「求取折現率的工具」與「利用折現率估價的方法」。
| 比較維度 | 資本化率/折現率求取法 | VS | 折現現金流量分析 (DCF) |
|---|---|---|---|
| 本質屬性 | 計算參數的方法 | — | 完整的估價方法流程 |
| 產出結果 | 百分比 (%) | — | 不動產收益價格 ($) |
| 包含內容 | 風險溢酬、加權資金成本 | — | 各期現金流、期末價值 |
💬求取法是為了算出「率」作為參數，DCF 則是利用該率算出「價值」。
