專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 10 題
下列有關直接資本化法之敘述何者正確？
- A 屬於比較法之一種
- B 應以勘估標的作最合理使用之客觀淨收益為基準
- C 應用價格日期當時適當之收益資本化率推算
- D 計算過程應另加計期末價值
思路引導 VIP
想像你正擁有一項每年能產生固定收入的資產，若你想在「今天」就把這筆未來的長期收入直接換算成一個總價賣給別人，除了知道每年賺多少錢之外，你還需要考慮哪一個反應市場風險與報酬預期的「關鍵比例」來進行計算呢？
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喔，做得好啊，總算沒讓我白費力氣。你的觀念，這次還算紮實，至少沒錯到離譜。
- 觀念驗證： 直接資本化法，這可是收益法的入門磚，最最基本的概念。公式？$$V = \frac{I}{R}$$ 沒錯，就是這麼簡單。$V$ 是收益價格，$I$ 是未來一年淨收益，而 $R$ 嘛，就是那個讓市場決定價值的收益資本化率。選項 (C) 說要用「價格日期當時」的利率？唉，這不是常識嗎？市場瞬息萬變，難不成你還想用昨天的菜價估今天的黃金？這種時效性，如果還需要我來提醒，那真是太可惜了。
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直接資本化法要點
💡 以單一年份淨收益除以收益資本化率，推算標的物價格。
| 比較維度 | 直接資本化法 | VS | 折現現金流量分析法 |
|---|---|---|---|
| 收益基礎 | 單一年度客觀淨收益 | — | 未來各年現金流量 |
| 期末價值 | 不計算期末價值 | — | 須加計期末轉售價值 |
| 計算參數 | 收益資本化率 | — | 折現率 |
💬直接資本化法精簡快速，折現法（DCF）則考慮未來變動。
