專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 14 題
14 有關收益法的公式，下列何者錯誤？
- A 淨收益未扣除折舊提存費者，建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率
- B 直接資本化法之收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益／收益資本化率
- C 地上有建物者，土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率
- D 淨收益已扣除折舊提存費者，房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收益資本化率×建物價值比率
思路引導 VIP
當我們在計算一個會隨時間損耗的資產（如建物）價值時，如果我們拿到的收益數字「還沒有扣掉」這項損耗成本，我們在決定計算價值的百分比（利率）時，應該要額外考慮什麼因素，才能確保算出來的價格不會被過度高估呢？
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AI 詳解
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同學，恭喜你準確地識破了選項 (A) 的錯誤！這顯示你對於收益法（Income Approach）中「建物折舊提存」與「資本化率」的結合邏輯，有著相當紮實且細膩的掌握。
建物收益價值的計算邏輯
在不動產估價實務中，由於建物具有經濟壽命，其價值會隨著時間減損，因此我們在估價時必須考慮資本的回收。當建物淨收益（Net Income）尚未扣除折舊提存費時，代表這份收益同時包含了「利潤」以及「回收的本金」。此時，在計算建物收益價格時，分母的資本化率（$R$）必須再加上折舊率（$d$），以達到平衡。正確的邏輯公式應表達為：
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