專技普考 105年 [不動產經紀人] 不動產估價概要

第 34 題

應用收益法進行不動產估價時，勘估標的總費用計算，不包括下列何者？

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請試著思考：在收益法的評估邏輯中，我們關注的是不動產在「持續經營、穩定收租」期間所產生的支出。若某種負擔只有在「結束經營、賣出資產」的那一刻才會產生，它還能被視為維持每年穩定經營的必要成本嗎？

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觀念驗證：在收益法（Income Approach）中，總費用是指為了創造收益，在標的物「持有及經營期間」所必須支付的經常性支出。地價稅、房屋稅與管理費皆屬維持營運的必要成本。而土地增值稅性質上屬於「資本利得稅」，僅在不動產移轉、處分（賣掉）時才發生，因此不計入營運期間的總費用。
難度點評：此題難度評定為 Medium。這題的鑑別度在於測驗考生能否精準區分「營運持有成本」與「交易處分稅賦」的差異，這是初學者極易混淆的法律細節。