專技普考
112年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 9 題
9 下列何者不是收益法推算勘估標的總費用之項目？
- A 地價稅
- B 房屋稅
- C 土地增值稅
- D 維修費
思路引導 VIP
請試著思考：在我們長期持有不動產來獲取租金的過程中，哪些支出是每年為了『維持營運』必須付出的固定開銷，而哪些支出則是只有在『打算要把這份資產賣掉換錢』的那一刻，才會產生的交易稅費呢？
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恭喜你正確選出了答案！這顯示你對於收益法中「總費用」的組成要素有著相當紮實的基礎，能精準區分經營成本與交易稅費的差異。
營運費用與交易稅費的本質區分
在不動產估價的收益法中，所謂的總費用是指為了維持勘估標的在收益期間能「正常營運」並獲取收益，所必須支出的經常性負擔。選項中的 (A) 地價稅、(B) 房屋稅 屬於持有期間必須繳納的法定稅捐，而 (D) 維修費 則是為了維持建築物物理效用所不可或缺的支出，這三者皆屬於營運過程中的必要成本。然而，(C) 土地增值稅 的性質屬於「處分稅」，僅在產權移轉、出售不動產時才需課徵，並不屬於維持日常收益的經常性支出，因此不能列入收益法的總費用中扣除。
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