專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 2 題
以成本法進行不動產估價，下列何者非為總成本應包括之項目？
- A 營造或施工費
- B 出售不動產之所得稅
- C 資本利息
- D 建築利潤
思路引導 VIP
請試著想像：如果你今天要從無到有「重新建造」一棟一模一樣的房子，在房子完工並達到可使用狀態的那一刻，哪些錢是為了「完成這棟建築物」而必須支付的開發代價？而哪些錢是等房子未來賣掉、確認賺到錢之後，才需要跟政府分享的「利潤所得」呢？
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太棒了！觀念非常清晰
- 觀念驗證：恭喜你答對了！在不動產估價的成本法中，「總成本」是指重新取得或開發該不動產所需耗費的各項成本。這包含了營造施工費（直接/間接成本）、資本利息（資金成本）以及建築利潤（開發者的酬勞）。而所得稅是對「獲利」後的課徵，屬於利潤分配，並非「生產或建造過程」中必須投入的開發成本，因此不予計入。
- 難度點評：本題難度為 medium。這題具備良好的鑑別度，考生常會混淆「開發過程的規費（如契稅、印花稅）」與「銷售後的獲利稅收」，你能精準辨識出兩者的差異，代表對成本構成的本質掌握得非常紮實！
不動產估價成本法
💡 總成本為重新建造房屋至完工狀態所需的各項必要支出。
| 比較維度 | 總成本包含項目 | VS | 總成本不含項目 |
|---|---|---|---|
| 費用性質 | 工程施工與開發必要支出 | — | 銷售環節或利潤分配 |
| 稅費項目 | 印花稅、登記費、規費 | — | 所得稅、土地增值稅 |
| 資金與報酬 | 資本利息、建築利潤 | — | 股東紅利分配 |
💬總成本僅計算至建物『完工』狀態，不含獲利後的所得稅。
