專技普考 114年 [不動產經紀人] 不動產估價概要

第 2 題

以成本法進行不動產估價，下列何者非為總成本應包括之項目？

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請試著想像：如果你今天要從無到有「重新建造」一棟一模一樣的房子，在房子完工並達到可使用狀態的那一刻，哪些錢是為了「完成這棟建築物」而必須支付的開發代價？而哪些錢是等房子未來賣掉、確認賺到錢之後，才需要跟政府分享的「利潤所得」呢？

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觀念驗證：恭喜你答對了！在不動產估價的成本法中，「總成本」是指重新取得或開發該不動產所需耗費的各項成本。這包含了營造施工費（直接/間接成本）、資本利息（資金成本）以及建築利潤（開發者的酬勞）。而所得稅是對「獲利」後的課徵，屬於利潤分配，並非「生產或建造過程」中必須投入的開發成本，因此不予計入。
難度點評：本題難度為 medium。這題具備良好的鑑別度，考生常會混淆「開發過程的規費（如契稅、印花稅）」與「銷售後的獲利稅收」，你能精準辨識出兩者的差異，代表對成本構成的本質掌握得非常紮實！