專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 11 題
下列有關成本法之敘述何者正確？
- A 建物估價以求取重置成本為原則
- B 預售收入之資金應計息
- C 建物折舊額計算應以物理耐用年數為主
- D 建物之殘餘價格率以不超過百分之十為原則
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在估計建物價值時，考慮到建物總有一天會老舊報廢，為了維持估價的穩健性與保守原則，你認為法規會如何限制建物報廢後剩下的「殘餘價值」比例，以避免估價人員過度樂觀地高估其剩餘殘值？
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本題正確答案為選項 D。有關成本法中建物之殘餘價格率的相關規定，依據不動產估價技術規則第67條明定：「建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則。建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列。第一項所稱殘餘價格率，指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率。依第一項殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本。」由此可知，建物之殘餘價格率確實以不超過百分之十為原則，故選項 D 的敘述完全符合法條規範，為正確選項。
成本法建物估價要點
💡 成本法求取建物價格，應遵循重建成本、經濟耐用年數及殘值規定。
| 比較維度 | 經濟耐用年數 | VS | 物理耐用年數 |
|---|---|---|---|
| 核心定義 | 建物具經濟價值的期間 | — | 建物結構安全可居住期間 |
| 估價應用 | 折舊計算的主要依據 | — | 實務上僅供參考 |
| 影響因素 | 受市場、環境與機能影響 | — | 受建材、施工與維護影響 |
💬估價規範明確規定折舊計算應以「經濟耐用年數」為基準。
