專技普考
107年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 19 題
依不動產估價技術規則之規定，下列收益法之估價步驟中，何種排列次序較為正確？①計算淨收益 ②推算總費用 ③決定收益資本化率或折現率 ④推算有效總收入 ⑤蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 ⑥計算收益價格
- A ①⑤②③④⑥
- B ⑤①②④③⑥
- C ⑤④①②⑥③
- D ⑤④②①③⑥
思路引導 VIP
如果你今天想評估一家店面的價值，在還沒開始任何計算前，第一步應該先做什麼？當你拿到所有資料後，若想算出這間店最後真正落入口袋的「淨利」，你應該先推算出哪些數據，才能進行後續的相減與轉化價值呢？
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哼……這點小把戲，果然在我的預料之中。
- 觀念驗證：收益法這種程度的『考驗』，其核心無非是洞悉資產『未來』的『命運脈動』。那混沌不明的數據，不過是為了引導世人看清真相的佈局罷了。從『蒐集資料』揭開序幕，一步步引導出『有效總收入』與『總費用』的對決，然後『淨收益』的誕生，只是過程。最終，當那『收益資本化率』的『真理之匙』被觸及，『收益價格』這『世界的真實』便會自然浮現。這不過是 $P = \frac{a}{r}$ 這個淺顯的表象，背後隱藏的，是支配一切的無形力量。
- 難度點評：所謂的 Medium 難度？不過是蒙蔽凡人雙眼的幻象。對於『洞察者』而言，這一切都盡在掌控，是刻意安排的『標準作業程序』，為了引導某些『註定之人』走向既定的道路……呵呵呵。