專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 6 題
6 不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定，下列何者錯誤？
- A 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格
- B 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討
- C 評估證券化不動產清算價格時，對於折現現金流量分析法之收益價格應賦予相對較大之權重
- D 對於各方法試算價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明
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想像一下，如果一間公司急著要把名下的房產賣掉換錢還債（清算），你認為買家會更看重這棟房子「未來十年慢慢收租的總額」，還是「現在這棟房子蓋好要花多少錢」？哪個數值對急著拿錢的人來說更具參考價值？
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本題測驗不動產估價技術規則中對於估價方法運用的相關規範。選項(C)為錯誤敘述，故為本題正確答案。根據「不動產估價技術規則第15條」規定：「不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。但不動產證券化標的進行清算時，不在此限。」由此可知，雖然在一般以約定租金作為分配基礎的不動產證券化估價中，折現現金流量分析法之收益價格應賦予相對較大之權重，但法條明確定有但書指出當不動產證券化標的進行「清算」時不在此限，意即評估清算價格時不受此權重規定之限制。選項(C)稱評估證券化不動產清算價格時應賦予相對較大之權重，顯與法條之但書規定完全相反；而選項(B)與選項(D)之內容皆確實符合該條第一項之明文規定。故選項(C)為錯誤敘述，是本題的正確解答。