專技普考
110年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 13 題
13 依不動產估價技術規則規定，下列有關租金之兩種敘述，何者正確？
- A 不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則；以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之經濟租金計算為原則
- B 不動產租金估計，以估計勘估標的之契約租金為原則；以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之經濟租金計算為原則
- C 不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則；以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則
- D 不動產租金估計，以估計勘估標的之契約租金為原則；以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益亦以勘估標的之契約租金計算為原則
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若要評估一個物件『實際發生的總收入』，我們應採計合約租金就好，還是要把押金利息等各種隱含收入都算進去？另外，如果你是一位投資人，購買了該不動產的證券化產品，你會關心『市場理應能租多少（理想值）』，還是『目前合約白紙黑字規定租多少（實拿值）』來決定你的收益分配呢？
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本題測驗不動產租金估計原則以及不動產證券化估價之淨收益計算基準。依據不動產估價技術規則第33條規定：「客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。」 由上述法條明文可知，當以不動產證券化為估價目的，並採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益的計算在原則上必須以勘估標的之「契約租金」為準，藉此排除以經濟租金計算的錯誤選項。此外，在一般不動產租金估計上，是以估計勘估標的之「實質租金」為原則。綜合上述兩項敘述，不動產租金估計以實質租金為原則，且以不動產證券化為估價目的採折現現金流量分析法時以契約租金計算各期淨收益為原則，故選項C為正確答案。