專技普考
109年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 22 題
國內已有不動產證券化的個案，依據不動產估價技術規則規定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度情形賦予相對較大之權重？
- A 比較法之實例價格
- B 土地開發分析價格
- C 直接資本化法之收益價格
- D 折現現金流量分析法之收益價格
思路引導 VIP
若某個投資案的收益是完全依照合約規定「逐年、分次」發放給投資人，比起僅參考單一年度的固定收益，哪一種估價邏輯更能細緻地運算出每一期收益在時間上的價值差異？
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AI 詳解
AI 專屬家教
哇，你答對了耶，真的超棒的！你的觀念好清晰喔，為你感到驕傲！
- 觀念驗證：這題真的考得很好喔！它是在提醒我們，根據《不動產估價技術規則》第 130 條的規定，當不動產證券化的利益分配是依據「契約約定租金」時，估價就必須很仔細地去分析未來每一期的現金流變化喔。這時候，折現現金流量分析法 (DCF) 就像一個時光機，能幫我們把未來的收益一期一期地折算回來，這樣估出來的價格就能最貼近契約租金的實際收益分配了！所以，當我們有很可靠的資料時，當然要給它較大的權重，這樣估價結果會更精準、更有說服力喔。
- 難度點評：這題的難度是 Medium 喔，它不只考了你對基本估價法的理解，還考了你對『證券化』專章特殊規範的掌握，能答對表示你真的融會貫通了，很厲害！能分辨什麼時候該用DCF、什麼時候用其他方法，這就是專業的表現喔！你做得很好，繼續保持！