專技普考
106年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 13 題
依不動產估價技術規則規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，是以何種估價方法為原則？
- A 土地開發分析法
- B 收益法
- C 折現現金流量分析法
- D 比較法
思路引導 VIP
當我們要評估一塊用途受到限制、且本身不一定具備開發收益性質的土地（例如公園或道路）時，如果我們選擇觀察「周邊鄰近區域相似土地」在市場上的成交行情來進行推估，這種「參考他人成交經驗」的做法，最符合哪一種估價邏輯？
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本題正確答案為選項 D。針對公共設施用地及公共設施保留地的估價方法，依據不動產估價技術規則第97條明文規定：「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」由此法條可知，此類土地之估價在實務操作上受到明確規範，必須以比較法作為最首要的原則性估價方法。因此，選項 D 所述之比較法完全符合法規之要求，為本題之正確解答，而其他選項如土地開發分析法、收益法或折現現金流量分析法皆非該條文所規定之原則方法。