專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 39 題
依不動產估價技術規則之規定，附著於土地之工事及水利土壤之改良，應以何種方法估價為原則？
- A 比較法
- B 收益法
- C 成本法
- D 土地開發分析法
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若某個不動產設施在市場上非常罕見，幾乎沒有人單獨買賣它，也無法直接算出它能為你賺進多少租金，這時如果你想評估它的價值，你會不會優先考慮計算「重新把它蓋好或做出來需要花多少錢」呢？
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本題主要考查土地改良之估價原則。依據不動產估價技術規則第112條明文規定：「附著於土地之工事及水利土壤之改良，以成本法估價為原則。但得斟酌比較法及收益法估價之結果，決定其估價額。」因此，針對附著於土地之工事及水利土壤改良，應以成本法作為估價原則，故選項 C 為正確答案。
土地改良物估價
💡 工事及水利土壤改良物之估價，原則上採用成本法。
| 比較維度 | 土地改良物(工事/水利) | VS | 一般房地(具市場性) |
|---|---|---|---|
| 法定估價原則 | 以成本法為原則 | — | 比較、收益、成本並行 |
| 價值核心 | 投入之建造與改善成本 | — | 市場供需與租金收益 |
| 市場案例 | 通常缺乏公開交易案例 | — | 交易案例相對豐富 |
💬改良物因具備特殊的重置特性且缺乏交易案例，故法規規定採成本法。
