專技普考
112年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 15 題
依不動產估價技術規則之規定，有關特殊宗地估價之敘述，下列何者正確？
- A 高爾夫球場之估價，以比較法估價為原則
- B 溫泉地之估價，以比較法估價為原則
- C 鹽田之估價，以比較法估價為原則
- D 林地之估價，以比較法估價為原則
思路引導 VIP
若不看選項，請你思考：在估價實務中，對於產權單純且具備市場交易慣例的土地，與需要精密計算「營業利潤」（如經營球場、開發溫泉）的土地相比，哪一種土地的特徵更趨向於「只要參考鄰近類似成交案例」就能決定其價值？
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本題測驗特殊宗地估價之原則，正確答案為選項C。依據不動產估價技術規則第94條規定：「鹽田之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。」由此明文可知，鹽田在進行估價時，原則上應優先採用比較法來評估其價值。因此，選項C的敘述完全符合法規要求，為本題正解。
特殊宗地估價原則
💡 特殊宗地依其性質，法規明定適用之主要估價方法各不相同。
| 比較維度 | 鹽田及墓地 | VS | 高爾夫球場及遊樂區 |
|---|---|---|---|
| 法定原則 | 以比較法為原則 | — | 以收益法與成本法為原則 |
| 主要考量 | 市場買賣案例 | — | 經營收益與開發成本 |
| 法規依據 | 技術規則第 120 條 | — | 技術規則第 117 條 |
💬鹽田墓地看市場行情（比較法），球場遊樂區重經營價值（收益與成本）。
