專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 15 題
15 有關特殊宗地估價敘述，下列何者錯誤？
- A 農場或牧場之估價，以比較法估價為原則
- B 公共設施用地及公共設施保留地之估價，應考慮政府徵收土地之可能價格評估之
- C 高爾夫球場之估價，應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素
- D 鹽田之估價無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之
思路引導 VIP
在不動產估價的邏輯中，當一塊土地因為法律政策而被限制用途（例如被劃為公共設施用地）時，為了保障所有權人的權益，我們應該是去『預測政府未來願意撥多少補償金』，還是應該參考『周邊正常使用土地的價值』來推估它應有的市場行情呢？
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本題要求選出關於特殊宗地估價的錯誤敘述，選項 B 為錯誤。依據不動產估價技術規則第97條明文規定：「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」由此可知，公共設施用地及公共設施保留地的估價，在原則上應直接採用比較法；若是遇到沒有買賣實例的情況，則是透過比較毗鄰土地的各項差異並以其平均價格為基礎來進行推算。法條中並未規定應考慮政府徵收土地之可能價格來進行評估，因此選項 B 的敘述與法規不符，為本題正確答案。