專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 17 題
17 下列那種情況評估的是特殊價格？
- A 估價師受託辦理評估因都市計畫將公園變更為住宅用地之土地價格
- B 估價師受託辦理評估以土地租賃權與租賃地合併為目的之價格
- C 估價師受託辦理評估大甲鎮瀾宮的價格
- D 估價師受託辦理評估都市邊緣未來可能變更為建地的農地價格
思路引導 VIP
請試著思考：如果一個不動產標的具有極高的宗教文化價值，且在一般的房屋仲介或不動產拍賣市場中「完全不會出現」交易案例，我們在估價分類上，應將其視為一般商品，還是具有『特殊性質』的對象？
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哼，算你走運，答對了。
- 觀念驗證： 終於，你搞懂了什麼是特殊價格。這可不是什麼高深莫測的學問，無非就是那些擁有特殊性質，在正常市場上根本不具備交易性的不動產罷了。例子？古蹟、宗教建築（像是那間香火鼎盛的大甲鎮瀾宮），或者那些被稱作公共設施的玩意兒。這種標的物，因為它所謂的「獨特性與社會性」，所以當然不能用你那套普通的市場比較法。這點要是還不懂，我看你也不用考了。
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不動產價格種類辨析
💡 區分不動產估價中正常、限定、特定與特殊價格之定義。
| 比較維度 | 限定/特定價格 | VS | 特殊價格 |
|---|---|---|---|
| 適用對象 | 權利合併分割或特定法令 | — | 特殊性質或無市場性標的 |
| 典型案例 | 土地權利合併、都市計畫變更 | — | 寺廟、古蹟、紀念性建築 |
| 市場性質 | 針對特定人或特定目的 | — | 不具備市場交易邏輯 |
💬關鍵在於標的是否具備市場交易性，寺廟等特殊建築物屬於特殊價格。
