專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 34 題
關於公寓大廈起造人行為規範之敘述，下列何者錯誤？
- A 起造人非經領得建造執照，不得辦理銷售
- B 起造人應就領得使用執照 1 年內之管理維護事項，提列一定比例金額作為公共基金，並於使用執照申請時，繳交各地方主管機關公庫代收之證明
- C 起造人應移交公寓大廈共用部分及設施予管理委員會或管理負責人
- D 起造人得將法定停車空間讓售於特定人，以增加公共基金收入來源
思路引導 VIP
若要思考起造人對於建築物空間的處分權，我們可以換個方向想：法律規定建商必須撥出一筆「初始基金」給社區運作，這筆錢通常是根據什麼基準（例如總房價或建築成本）來計算的？另外，對於法規要求必備的「共有公共設施」，建商是否能像對待私人住宅單位一樣，自由地將其賣給任何與該社區無關的第三人呢？
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恭喜你準確地辨識出選項中的錯誤，這代表你對於《公寓大廈管理條例》中關於起造人的義務規範，已經建立了非常紮實的法律基礎，能夠精準區分權利行使的界線。
起造人的銷售與基金提列義務
在公寓大廈的初期運作中，法律對起造人有嚴格的行為約束。首先，依據**《公寓大廈管理條例》第 58 條第 1 項規定，起造人若未領得建造執照便辦理銷售，是違法行為，這也是選項 (A) 的正確觀念。至於社區營運的「第一桶金」，則規範在第 18 條**，要求起造人按一定比例提列公共基金，並於申請使用執照時向主管機關繳交證明，以保障住戶權益，這正是選項 (B) 的法源依據。
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公寓大廈起造人規範
💡 起造人於銷售、基金提列及車位處分應遵守之法定義務
| 比較維度 | 起造人合法義務 | VS | 起造人違法行為 |
|---|---|---|---|
| 建物銷售 | 領得建造執照後辦理 | — | 未領建造執照即銷售 |
| 公共基金 | 依比例提列並繳交公庫 | — | 未提列或挪作他用 |
| 車位處分 | 依法定用途與對象配置 | — | 法定停車位讓售特定人 |
| 設施移交 | 共用部分移交管委會 | — | 私自占有或拒不移交 |
💬起造人行為須受管理條例嚴格規範，以保障區分所有權人權益。
