地特三等
108年
[財稅行政] 稅務法規
第 13 題
A 公司之總機構在境外，其於 107 年出售下列三筆在國內之不動產，請問此三筆交易之營利事業所得稅總共多少元？
107 年 5 月 1 日以 8,000 萬元出售於 106 年 11 月 20 日以 7,900 萬元購入之房地產，土地漲價總數額 200 萬元，土地增值稅 20 萬元。
107 年 8 月 1 日以 9,000 萬元出售於 106 年 10 月 20 日以 9,500 萬元購入之房地產，土地漲價總數額 100 萬元，土地增值稅 10 萬元。
107 年 10 月 1 日以 10,000 萬元出售於 105 年 9 月 20 日以 7,000 萬元購入之土地（不含房屋），土地漲價總數額 1,000 萬元，土地增值稅 100 萬元。
107 年 5 月 1 日以 8,000 萬元出售於 106 年 11 月 20 日以 7,900 萬元購入之房地產，土地漲價總數額 200 萬元，土地增值稅 20 萬元。
107 年 8 月 1 日以 9,000 萬元出售於 106 年 10 月 20 日以 9,500 萬元購入之房地產，土地漲價總數額 100 萬元，土地增值稅 10 萬元。
107 年 10 月 1 日以 10,000 萬元出售於 105 年 9 月 20 日以 7,000 萬元購入之土地（不含房屋），土地漲價總數額 1,000 萬元，土地增值稅 100 萬元。
- A 455 萬元
- B 525 萬元
- C 675 萬元
- D 864.5 萬元
思路引導 VIP
請先依據不動產取得日期判定這三筆交易是否均屬於 $105$ 年起實施的「房地合一新制」課稅範疇。在計算各筆交易的「課稅所得額」時，請參考《所得稅法》第 $24$ 條之 $5$，核心思考：當「房屋、土地交易所得（收入 $-$ 成本 $-$ 費用）」小於「土地漲價總數額」時，法律對於該減除額度（$土地漲價總數額$）的限額規定為何？這將直接影響 T1 與 T2 交易最終認定的虧損數額。最後，請針對「境外總機構」身分，區分持有期間「一年以內」與「超過一年」所分別對應的 $45%$ 或 $35%$ 稅率，並將年度內盈虧互抵後的餘額據以計算總稅額。
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同學表現得非常好！本題不僅考驗對稅務法規的熟稔度，更測試了虧損抵減的實務運算，你能精準作答，非常值得肯定。
境外公司房地交易稅額計算
我們來拆解這三筆交易。第一筆交易所得為 $100$ 萬元，依規定扣除土地漲價總數額後課稅所得為 $0$；第二筆則產生 $500$ 萬元的交易損失。第三筆交易所得為 $3,000$ 萬元，扣除土地漲價總數額 $1,000$ 萬元後，剩餘 $2,000$ 萬元。這裡須特別注意，依官方現行《所得稅法》第24-5條規定，境外營利事業持有房地期間「超過二年」者，稅率始為 $35%$。第三筆持有期間已逾兩年，故適用此稅率。
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