第 一 題

「市場胃納率」（Market Absorption Rate，又稱去化率或吸收率）是指在特定市場與一定期間內，市場上可供銷售或出租的不動產空間（如住宅戶數、商辦坪數），被消費者實際購買或承租的數量或比例。 其特徵包含： (1) 衡量標準：可以「數量」（如每月銷售30戶）或「比率」（如季去化率25%）來表示。

「債務保障比率（Debt Coverage Ratio, 簡稱 DCR）」係指不動產投資案之「淨營運收益（NOI）」與「每年還本付息額（Debt Service, DS）」之比值，用以衡量該投資案產生之現金流是否足以支付貸款本息。 公式為：DCR = 淨營運收益 (NOI) / 每年還本付息額 (DS)。 其特徵與實務應用包含：

「風險吸收指數（Risk Absorption Ratio）」又稱安全邊際（Margin of Safety）或緩衝比率，係指不動產投資案在稅前現金流量（CFBT）降至零（即面臨收支無法平衡）之前，所能承受總收益下降的最大百分比。特徵包含：(1) 公式計算通常為：稅前現金流量（CFBT）÷ 潛在毛收益（PGI）或有效毛收益（EGI），數學上等於「1－損益兩平比率（BER）」；(2) 數值越大，代表該投資案抵抗租金下跌或空置率上升的風險承受能力越強；(3) 屬於靜態的財務比率分析指標。實務應用為投資人與貸款機構評估不動產專案在市場劣化的情況下，是否仍具備足夠的租金收益來支付日常營運費用與債務本息，為重要的下檔風險檢驗指標。

「不動產投資信託基金」（Real Estate Investment Trust, 簡稱 REITs）係指發行受益證券向不特定大眾募集資金，成立信託基金，並交由專業機構投資、經營與管理具有穩定收益之不動產或不動產相關權利的金融商品。 其核心特徵包含： (1) 流動性佳：將龐大且缺乏流動性的不動產，切割為小額單位的有價證券，投資人可於集中市場自由買賣。

「五P授信原則」為金融機構評估借款人信用狀況與授信風險的五大核心標準，特徵包含： (1) 借款人 (People)：評估借款人（或企業經營者）的品格、信用紀錄、經營能力與誠信。 (2) 資金用途 (Purpose)：審查借款目的之正當性、合理性及合法性（如：購置不動產、建築融資或營運周轉）。