司法三等申論題
110年
[檢察事務官偵查實務組] 民法總則與債權、物權編
第 二 題
甲為 A 屋所有人，與丙不動產經紀公司間有專任委託銷售契約，乙有興趣買受 A 屋，簽立購屋要約委託書（下稱系爭要約委託書），委由丙交予甲。系爭要約委託書前言「契約審閱權」已載明：「□要約人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。□要約人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期。」乙勾選後者方格且於下方簽名確認；系爭要約委託書載明，乙經由丙仲介購買系爭房地，願以總價新臺幣 87,000,000 元承購，並同意依該條款簽立買賣契約，要約有效期間至民國（下同）109 年 8 月 7 日 24 時止，於要約有效期限內，買方有撤回權，於行使撤回權時，以郵局存證信函、或以信函親自送達賣方或丙公司，即生撤回效力，系爭要約委託書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務，於承諾送達買方 5 日內，雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、雙方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、點交約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書，買方不履行簽定買賣書面契約義務時，應賠償賣方以成交總價 3%計算的違約金。經甲於 109 年 8 月 6 日在系爭要約委託書簽名承諾出售，並由丙轉達乙。但之後乙拒絕簽訂買賣契約、給付價金，甲依系爭要約委託書約定，起訴請求乙按成交總價 3%計付違約金，請問有無理由？（33 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
考生看到本題應先拆解三個層次的法律爭點：第一，消費者預先拋棄消保法第11條之1審閱期之效力為何；第二，『購屋要約委託書』之法律性質為買賣預約抑或本約，其經承諾後之拘束力；第三，違約金約款是否受內政部定型化契約規範限制，及法院之酌減權。解題時需運用三段論法，結合實務見解層層推導。