司法三等申論題
114年
[檢察事務官偵查實務組] 民法總則與債權、物權編
第 四 題
甲（出租人）、乙（承租人）約定「雙方同意由甲出租所有之 A 屋與乙，租期自民國（下同）110 年 1 月 1 日起至 113 年 12 月 31 日止。期滿經雙方同意得重新訂約續租」。上述租賃契約期滿後，乙在雙方未重新商討續約事宜的情形下，繼續使用 A 屋，而甲則於約滿一個多月後以雙方未再重新訂約續租為由，請求乙搬遷；乙則主張原租約期滿後，甲未即時為反對之表示而拒絕搬遷。何者之主張有理由？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗民法第451條租賃契約「默示更新」之要件，特別是出租人能否於「訂約時」預先表示反對。解題關鍵在於引用最高法院55年台上字第276號判例見解，將契約中「期滿經雙方同意得重新訂約續租」之條款，涵攝為出租人預先阻止默示更新之反對意思表示。
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【爭點】 租賃契約中約定「期滿經雙方同意得重新訂約續租」，是否構成出租人預先反對續租之意思表示，進而排除民法第451條默示更新之適用？ 【解析】
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租賃契約之默示更新
💡 租期屆滿承租人續用，出租人未反對則續約，但得由契約約定預先排除。
🔗 默示更新判斷流程
- 1 租期屆滿 — 原定期租賃契約期限屆至
- 2 現狀確認 — 承租人續為使用，出租人有無即時反對
- 3 契約解釋 — 檢視有無「另訂新約」或「期滿不續」之約定
- 4 法效果認定 — 無預定則依民451成立不定期租賃；有預定則契約消滅
- 5 權利主張 — 契約消滅後，依民455、767請求返還房屋
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🔄 延伸學習：延伸學習：民法第425條於五年以上未公證租約之排除規定。
