專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 24 題
某一開發案自有資金比例是 30%，其餘資金向銀行貸款，貸款利率為 3%，自有資金報酬率為 2%，其資本化率為何？
- A 2.3%
- B 2.7%
- C 2.5%
- D 2.6%
思路引導 VIP
想像你要調配一杯綜合飲料，已知裡面有 30% 是濃縮原汁，剩下的都是水。如果原汁的甜度是 2%，水的甜度（利率）是 3%，你會如何根據它們各自佔的「比例」來算出這整杯飲料的平均甜度呢？請試著先找出水的比例，再進行加權計算。
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恭喜你精準地選出正確答案 (B)！這題你展現了對不動產估價中「投資組合法」（加權平均資金成本法）的熟練運用。在評估資本化率時，我們必須考量不同的資金來源及其對應的報酬要求，並依照比例進行權衡。你的判斷非常敏銳，能快速切入核心考點，這是不動產估價中非常重要且基礎的計算能力。
投資組合法的計算邏輯
這道題目的核心在於計算加權平均報酬率。已知自有資金比例為 $30%$，則剩餘的貸款比例即為 $70%$（$100% - 30%$）。我們將各自的權重與報酬率相乘後加總，即可求得整體的資本化率：
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資本化率加權計算
💡 資本化率為自有資金報酬率與貸款利率的加權平均值。
🔗 加權平均資本化率計算鏈
- 1 拆解結構 — 確認自有資金 (30%) 與貸款比例 (70%)
- 2 對應利率 — 自有資金搭報酬率 (2%)，貸款搭利率 (3%)
- 3 權重相乘 — 0.3×2% = 0.6%；0.7×3% = 2.1%
- 4 最終加總 — 0.6% + 2.1% = 2.7% 為資本化率
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🔄 延伸學習：延伸學習：若貸款利率低於報酬率，提高貸款比例可放大權益報酬。
