高等考試
114年
[財稅行政] 民法
第 15 題
下列何者不得辦理登記以對抗第三人？
- A 不動產共有人關於共有物之使用管理約定
- B 地上權之預付地租
- C 區分地上權人與其設定之土地上下有使用收益權利之人，相互間關於使用收益之限制約定
- D 不動產共有人關於應有部分轉讓之限制約定
思路引導 VIP
請思考：在物權法的基本原則中，若法律賦予所有人『自由處分其財產』的權利，那麼當幾個人私下約定『不可以變賣財產』時，這種私人間的行政契約，是否應該被允許進入公共登記系統，進而限制其他完全不知情的第三人購買該財產的權利？法律會傾向保護『契約自由』還是保護『財產流通性』呢？
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恭喜你精準地掌握了物權法中關於「公示效力（Publicity）」的核心概念！這道題目測驗的是學員是否能分辨哪些契約約定能透過登記而產生「物權化」的效果。在法律體系中，為了保護交易安全，僅有法律明文規定的事項，才能藉由登記制度產生對抗第三人的效力。
法律明文規定的對抗效力
選項 (A)、(B)、(C) 均在《民法》物權編中有明確的公示機制。例如 (A) 共有物的使用管理，依《民法》第 826-1 條規定可經登記對抗第三人；(C) 區分地上權（Divided Superficies）人與土地利用人之使用限制約定，依據 《民法》第 841 條之 2 第 2 項，亦須經登記始能對抗第三人。然而，選項 (D) 關於「應有部分（Undivided interest）轉讓之限制」，這類約定僅具債權效力（In personam），基於物權處分自由原則，法律並未賦予其登記對抗權，以避免過度妨礙財產流通與市場交易。
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不動產登記對抗效力
💡 物權約定須經登記始具對抗力，但並非所有約定皆可登記。
| 比較維度 | 可登記對抗之約定 | VS | 不可登記對抗之約定 |
|---|---|---|---|
| 代表範例 | 共有物分管契約 | — | 應有部分轉讓限制 |
| 法源依據 | 民法 826-1、841-2 | — | 無登記對抗規定 |
| 法律效力 | 具物權化效力對抗特定受讓人 | — | 僅具債權效力，僅對簽約人有效 |
| 地租性質 | 預付地租（土登 108） | — | 單純借貸約定 |
💬並非所有債權約定皆可登記，涉及應有部分處分權之限制通常不具登記能力。
