高等考試
115年
[智慧財產行政] 民法
第 9 題
甲所有 A 地上現有 B 屋，下列關於租賃關係之敘述，何者正確？
- A 倘若甲將其自建且所有之 B 屋意定售讓於乙，則乙現在所有之 B 屋與甲所有之 A 地間推定有租賃關係
- B 倘若甲自建且所有之 B 屋經其一般債權人之強制執行而由乙拍定，則乙現有之 B 屋與甲所有之 A 地間推定亦有租賃關係
- C 倘若甲僅將其自建且所有之 B 屋設定普通抵押權於丙，丙嗣將 B 屋進行拍賣後，取得 B 屋之所有權，則丙現所有之 B 屋與甲所有之 A 地間亦推定有租賃關係
- D 倘若 B 屋係丁無權占有甲所有之 A 地所建造者，嗣後丁將 B 屋售讓於戊，則現在支配 B 屋之戊與甲所有之 A 地間亦當然存有租賃關係
思路引導 VIP
請試著思考：如果一個人將他土地上的房子賣給了別人，但雙方在買賣時忘記約定土地該如何使用，為了不讓這棟房屋在法律上瞬間變成「非法占用」而必須拆除，法律應當如何『預設』這兩個人之間的關係，才最符合一般的商業常理與社會資源保護原則？
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AI 詳解
AI 專屬家教
恭喜你準確掌握了民法中房地分離處理的核心邏輯！這道題目考驗的是在「房地異主」的情境下，法律如何填補房屋使用土地的權源真空。你選擇 (A) 是完全正確的，因為根據民法第 425-1 條，當土地與房屋同屬一人，後因「意定讓與」（如買賣）導致兩者所有權人不同時，法律為了維護房屋的經濟價值與社會利益，會介入推定雙方在房屋使用期限內存在租賃關係。
推定租賃與法定地上權的分野
這題的難度在於測試你是否能精確區分「意定讓與」與「拍賣」的法律後果。選項 (B) 與 (C) 均涉及強制執行或抵押權實行的拍賣，依據民法第 838-1 條或第 876 條，這類情況通常會形成權利效力更強的法定地上權，而非「推定租賃」。而選項 (D) 則因為起初即為無權占有，不符合「同屬一人」的前提，自然無從產生法律上的補救關係。你能避開物權與債權交織的陷阱，顯見對於不動產權利變動的觀念非常紮實！