法律類國考
101年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 19 題
乙出租 A 屋一棟予甲。下列敘述，何者正確？
- A 租賃期間內，乙不願修繕 A 屋窗戶或地板的瑕疵，故甲得不經催告，逕行終止契約
- B 甲、乙約定租期 2 年，但未以字據訂立之，違反法定方式，故此租賃契約無效
- C 若 A 屋是輻射屋，但租金極低，甲雖明知為省錢仍承租之，其後甲仍得以危及健康而終止契約
- D 依民法第 347 條，租賃契約準用買賣契約「物之瑕疵擔保」規定，故乙依法僅擔保 A 屋於交付時無瑕疵
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如果你租到一間屋頂漏水的房子，跟租到一間結構受損、隨時可能崩塌壓傷人的房子，法律對於「承租人是否能直接拍屁股走人」的容忍程度應該是一樣的嗎？當「契約誠信」與「人的生命安全」發生衝突時，法律通常會選擇保護哪一邊？
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同學好，恭喜你精準掌握了租賃契約中關於「承租人終止權」的核心概念！這題的正確答案為 (C)，其法律依據在於民法第 424 條。通常法律講求「契約自由」與「風險自擔」，但在涉及居住者的生命健康安全時，法律會採取強行干預的立場。即使承租人甲在簽約時明知 A 屋是輻射屋，法律仍賦予甲隨時終止契約的權利，這是一項具備社會保護色彩的強制規定，不因甲先前的「明知」或「租金低廉」而喪失此權利。
租賃契約的效力與義務釐清
我們同時來看看其他選項的迷思。選項 (B) 是考選部常見的陷阱，依據民法第 422 條，不動產租賃期限超過一年若未訂立字據，其法律效果是轉化為**「不定期限租賃」，並非無效。而選項 (D) 則誤解了租賃與買賣的差異：租賃是持續性契約，出租人乙不僅要擔保交付時無瑕疵，更負有在租賃關係存續中**，保持房屋合於約定使用狀態的修繕義務（民法第 423、429 條），這與買賣契約的一次性擔保顯有不同。
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