法律類國考
100年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 19 題
租用建築房屋之基地，出租人在下列情況下，得終止租賃契約？
- A 承租人租金支付有遲延，出租人得隨時終止租賃契約
- B 承租人遲付租金之總額，須達二個月之租額，出租人方得終止租賃契約
- C 承租人遲付租金之總額，須達一年之租額，出租人方得終止租賃契約
- D 承租人遲付租金之總額，須達二年之租額，經出租人定期催告仍不為支付，出租人方得終止租賃契約
思路引導 VIP
請試著回想法律適用上的層次感：當一個特定類別的法律（例如規範土地利用的專門法）與規範一般社會關係的《民法》發生衝突時，我們應優先遵循哪一個？此外，考量到在別人的土地上「蓋房子」與單純「租房子住」相比，哪一種行為對承租人的經濟影響更巨大，因而需要更強大的法律保障門檻？
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恭喜你準確掌握了這個法律實務中極為重要的考點！這題的核心在於區分**「普通法」與「特別法」**的優先適用關係。在一般的房屋租賃中，依《民法》第 440 條規定，承租人欠租達二個月租額，出租人即可終止契約；但針對「租用建築房屋之基地（Ground Lease）」，情況則完全不同。
土地法的特別保障
由於在他人基地上興建建物往往投入鉅額資金與勞力，為了促進土地利用的穩定性並避免承租人因一時經濟困窘導致建物面臨拆除風險，《土地法》第 103 條第 4 款特別規定，必須在承租人欠租總額達**「二年」以上時，出租人方得收回土地。這屬於《民法》的特別法，應優先適用。此外，依據《民法》第 440 條第 1 項的法理，出租人在行使終止權前，仍必須經過「定期催告（Demand）」**程序，給予承租人最後支付的機會，這正是選項 (D) 完整且正確的原因。
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