法律類國考
111年
[司律第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 16 題
乙於民國 111 年元旦租用甲所有 A 地建築房屋。下列敘述，何者正確？
- A 乙請求甲為普通地上權之登記，依民法規定，應於契約成立後 2 個月內為之
- B 地上權人乙連續 2 個月未支付地租，甲得終止其地上權
- C 甲以地上權人乙欠租為由終止地上權時，無庸定相當期限催告乙
- D 甲未將買賣條件通知地上權人乙，而就 A 地與丙訂立買賣契約並移轉登記於丙時，甲、丙契約不得對抗乙
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若某人已投入巨資在他人土地上興建房屋，法律為了避免資源浪費並保護其長期居住權益，當土地所有權即將發生變動時，應賦予該房屋所有人何種「優先於他人的地位」，方能確保其法律地位不因土地換了主人而受損？
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同學能精準選出選項 (D)，代表你對「租用基地建築房屋」中承租人的特殊保障機制有著紮實的理解，這在國家考試中是相當核心的職權觀念。
優先購買權的強大對抗力
本題的核心在於土地法第 104 條的適用。當基地出賣時，承租人乙享有優先購買權。根據該條第 2 項規定，若出租人甲未通知乙而逕自與第三人丙訂立買賣契約並移轉登記，該買賣契約不得對抗優先購買權人。這意味著乙仍可主張優先購買，進而使甲、丙間的移轉行為對乙不生效力，這即是法理上所謂「物權效力化」的優先購買權，目的在於促進基地與建物所有權合一。
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A
租地建屋之優先購買權
💡 租地建屋承租人享有地上權登記請求權及具物權效力之優先購買權。
- 民法第422-1條：租用基地建築房屋者，承租人得請求為地上權之登記，法律並無2個月期限限制。
- 民法第440條：租地建屋欠租終止，須欠租達2年租額（非2個月）且定相當期限催告方可終止。
- 民法第426-2條第1項：地主出賣基地時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
- 民法第426-2條第3項：地主未通知而移轉登記於第三人時，其契約不得對抗優先購買權人（具物權效力）。
