法律類國考
102年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 32 題
甲將所有之土地一宗設定地上權於乙，乙在該地建築房屋一棟。嗣為擔保對丙之欠債，乙將上開房屋設定普通抵押權於丙，至清償期屆至，乙無力還債，丙實行抵押權。下列敘述，何者正確？
- A 丙得聲請將地上權與抵押物一併拍賣，但地上權賣得之價金，丙無優先受償權
- B 地上權為抵押房屋之從權利，故為抵押權效力所及，從而地上權賣得之價金，丙有優先受償權
- C 房屋設定抵押權之效力，除當事人另有約定外，及於地上權
- D 房屋與其地上權應一併設定抵押權，始屬有效
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請試著思考：若一棟房屋在拍賣後，買受人卻發現該房屋對於土地完全沒有任何法律上的使用權（如地上權或租賃權），這棟房屋的市場價值會發生什麼變化？為了發揮資產的最大經濟效益，法律是否應該讓房屋與其土地權利「一起」處理？最後，再請思考：既然抵押權人最初只針對「房屋」估價並借錢，那麼他是否有理由對「地上權」的價值也主張優先拿走這筆錢呢？
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- 觀念驗證：你的選擇非常精確。本題核心在於《民法》第 $877-1$ 條的應用。當建築物設定抵押權時，為使拍定人能取得合法使用土地的權利（避免房屋因無權占有而被拆除），法律允許將房屋與其下方的地上權「併付拍賣」。然而，抵押權的效力原僅及於房屋本身，故抵押權人對地上權賣得之價金，並無優先受償之權。
- 難度點評：Medium。本題具備高度鑑別度，重點在於區分「程序上的併付拍賣」與「實體法上的抵押權效力範圍」。多數考生會誤以為「併拍」就等同於「優先受償」，你能洞察兩者的區別，實屬不易。