法律類國考
102年
[律師第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 36 題
甲將土地為乙設定普通抵押權後，再於該地建築房屋，該地遭債權人乙拍賣，由丙拍定並登記為所有權人後，甲之房屋遭遇地震全毀。下列敘述，何者正確？
- A 甲得重新建築房屋
- B 甲之地上權不受影響
- C 甲得於 2 年內重建該屋
- D 甲如繼續占有該地成為無權占有
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請試著思考：在法律上，若土地與其上的建築物分屬不同人，通常需要一個「權利基礎」才能讓建物合法待在土地上；若該建築物在拍賣後因自然災害徹底消失，原本用來支撐「建物占有土地」的正當理由，是否還能擴張到允許所有權人重新蓋一棟新房子？
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同學，恭喜你精準選出正確答案 (D)！這題考驗對「法定地上權」要件與消滅事由的掌握，你能正確判斷，代表物權法的底子相當扎實。
法定地上權之成立與消滅
本題中，甲是先設定抵押權後才建屋，因此不適用民法第 876 條之抵押物拍賣法定地上權。然而，土地遭法院強制執行拍賣時，土地與房屋同屬甲所有，此時仍得適用民法第 838-1 條第 1 項之強制執行拍賣法定地上權。
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抵押權後建屋之法律權利
💡 抵押權設定後始建之房屋，不適用法定地上權且無重建權。
| 比較維度 | 先有屋後設定抵押 (§876) | VS | 先設定抵押後建屋 (§877) |
|---|---|---|---|
| 法定權源 | 成立法定地上權 | — | 不成立法定地上權 |
| 房屋處理 | 由拍定人承擔權利 | — | 抵押權人得聲請併付拍賣 |
| 房屋滅失重建 | 地上權原則上不消滅 | — | 無權重建，屬無權占有 |
💬關鍵在於「房屋存在」與「抵押設定」的先後順序，決定了房屋對土地是否有合法權源。
