法律類國考
112年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 27 題
甲為 A 地所有人，A 地係空地，為擔保借款而設定普通抵押權於乙，嗣於抵押權人乙聲請法院拍賣 A地時，因 A 地上有 B 屋存在而致拍賣價格低落。下列有關抵押權存續中發生之情事，何者乙不得聲請就該 B 屋併付拍賣？
- A 甲在 A 地上建築 B 屋，隨即將 A 地與 B 屋出賣並移轉所有權登記於丙
- B 甲將 A 地設定普通地上權於丙，丙則在 A 地上建築 B 屋，且乙依民法第 866 條規定已由法院除去該地上權者
- C 無權占有人丙在 A 地建築 B 屋
- D 甲將 A 地轉賣並移轉所有權登記於丙，丙在 A 地上建築 B 屋
思路引導 VIP
同學，請思考民法第 $877$ 條有關『併付拍賣』之構成要件。該條項之立法核心在於處理抵押人於設定抵押權後之用益行為（如建築房屋）導致抵押物拍賣價值減損之問題。請進一步分析：法律是否允許抵押權人對一個與抵押人完全無法律權利連結、且係由『無權源之第三人』所興建之建物行使併付拍賣權？這與該條項所涵蓋之『抵押人興建』或『經抵押人授權之用益權人興建（準用情形）』在權利來源上有何本質上的差異？
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併付拍賣之規範意旨
恭喜你精準掌握了民法第 877 條關於併付拍賣的核心要義。法律規定抵押權人得聲請將土地及其上的建物併付拍賣，是為了落實「建物與土地利用一體化」，避免法律關係複雜化導致拍賣價格低落。但此權利的行使必須基於建物是由抵押人興建（第 1 項），或是由取得土地使用權之第三人興建且該權利事後被除去（第 2 項）為前提。
無權占有之排除限制
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抵押權併付拍賣要件
💡 土地抵押後新增之建物，於特定條件下得與土地併同拍賣以保價值。
- 民法第877條第1項：土地設定抵押權後，土地所有人在抵押之空地上營造建築物者。
- 民法第877條第2項：抵押權設定後，第三人經抵押人同意建屋，且依第866條除去權利者。
- 實務見解：併付拍賣權之行使，須以該建築物足以影響抵押物拍賣價值為前提。
- 關鍵例外：若為『無權占有人』（如選項C）建屋，不符合併付拍賣之法定權源或關聯。
