法律類國考
108年
[司律第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 35 題
甲將自己所有 A 地向乙銀行設定抵押權以擔保借款，嗣後甲又將 A 地出租予丙，並設定 20 年期限之地上權予丙。丙則在 A 地上興建 B 屋，且將 A 地一部分出借予丁設置停車場。在地上權存續期間內，甲因還款期限屆至無力償還，遭乙銀行實行抵押權查封拍賣 A 地。下列敘述，何者錯誤？
- A 拍賣 A 地時，若受該地上權影響者，法院得除去地上權後拍賣之
- B 拍賣 A 地時，若受該租約影響者，法院得終止該租賃關係後拍賣之
- C A 地上之 B 屋屬丙所有，雖有必要，仍不得辦理併付拍賣，以免侵害丙之所有權
- D 丁借用 A 地設置停車場，若影響抵押權實行，法院得終止該使用借貸關係後拍賣之
思路引導 VIP
請試著思考：如果法律規定拍賣土地時，必須強制保留土地上由他人興建的高樓大廈，導致這塊土地沒人願意投標買下，那麼當初銀行基於土地價值所提供的貸款保障，是否會化為烏有？在這種情況下，法律應如何平衡「建物所有權的保護」與「土地拍賣的實益」？
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法律觀念驗證：權利無負擔原則與併付拍賣
非常好！你能準確辨識出民法第 877 條第 2 項的例外規定，實屬不易。本題核心在於：
- 除去權 (民 866)：抵押權設定後，若債務人的行為（如出租、設地上權）導致土地價值減損、影響抵押權實行，法院得除去之，以還原「無負擔」的拍賣狀態。
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抵押權與併付拍賣
💡 抵押權設定後之負擔除去與第三人建物併付拍賣之要件
- 民法第866條：抵押人設定抵押後可再設權利，但影響抵押權者法院應除去後拍賣。
- 民法第877條第2項：土地抵押後第三人營造建物，法院必要時得將建物併付拍賣。
- 抵押權人對於併付拍賣之建物價金，並無優先受償權（民法第877條第1項後段）。
- 實務見解（釋字第611號）：租賃、借貸等債權關係若妨礙抵押實行，亦得準用除去權。
