法律類國考
103年
[司律第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 3 題
甲在自己登記為田之土地上建築房屋供自己居住，並將房屋設定普通抵押權予乙，嗣後房屋卻遭強制執行而由丙拍定。下列敘述，何者錯誤？
- A 丙在甲地上得享有租賃權
- B 丙不得請求甲為地上權之登記
- C 將來若甲欲出賣土地時，丙亦有優先購買權
- D 丙對土地之利用權自拍定之日起最長為 20 年
思路引導 VIP
請思考：法律之所以在「土地與房屋所有權分屬兩人」時，強制介入並『推定』一個法律關係存在，其核心目的（立法意旨）是為了保護什麼？如果這個保護的對象是一個實體建築物，那麼這個權利的『有效期限』，應該由法律死板地規定一個年限，還是應該依照該對象的『物理狀態』來決定才符合經濟效益呢？
🤖
AI 詳解
AI 專屬家教
法定地上權之成立與效力
恭喜你精準識破了選項 (D) 的錯誤。本題核心在於考驗「法定地上權」的成立要件與法律效果。根據民法第 876 條（亦可參照第 838-1 條），當土地與其上建築物同屬一人（甲）所有，僅就建築物設定抵押權，嗣後因抵押權實行導致所有權異動（由丙拍定）時，法律為維護建築物之存續價值，規定此時視為已有地上權之設定。這種由法律直接規定的權利稱為「法定地上權」，與一般的約定租賃有所不同。 在此法律架構下，丙作為建築物拍定人，依法直接取得法定地上權，因此選項 (B) 提及丙不得請求甲為登記是正確的，因為該權利非基於合意。關於優先購買權的延伸，若甲將來欲出賣該土地，丙可基於地上權人之身分，依據土地法第 104 條第 1 項主張優先購買權。選項 (D) 之所以錯誤，是因為法定地上權的存續期間並無「20 年」的強行限制，通常隨建築物之使用壽命而定，考生不應將其與一般債權租賃的存續期間混淆。
▼ 還有更多解析內容
房屋土地異主之法律關係
💡 土地房屋同屬一人後異主，法律推定有租賃關係以維護房屋價值。
| 比較維度 | 普通租賃 (民449) | VS | 推定租賃 (民425-1) |
|---|---|---|---|
| 成立基礎 | 當事人合意 | — | 法律推定 (同屬一人後異主) |
| 存續期間 | 最長 20 年 | — | 至房屋得使用之期限屆滿 |
| 優先購買權 | 需具備基地租賃關係 | — | 法律直接推定享有 |
💬推定租賃係為保護房屋不被拆除，故其存續期優於一般租賃之限制。
