法律類國考
114年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 29 題
甲將其土地設定普通抵押權於乙，嗣後甲將該土地設定普通地上權於丙建築房屋。屆期甲未清償債務，乙實行抵押權而無人應買。關於丙房屋之處置，下列敘述，何者正確？
- A 甲非經抵押權人乙之同意，不得設定地上權於丙建築房屋，故乙得請求丙拆屋還地
- B 因可歸責於甲之事由致土地價值減少時，乙得因此主張實行抵押權，拍賣抵押物
- C 乙於必要時，得聲請法院將房屋與土地併付拍賣，但對房屋賣得價金不得主張優先受清償
- D 乙得主張基於物權優先效力，先設定之抵押權效力及於地上權及地上房屋，一併拍賣而優先受清償
思路引導 VIP
當抵押權設定後，抵押人於土地上設定他項權利（如地上權）並興建建築物，若此舉導致抵押權實行受阻、無人應買時，請思考民法第 $877$ 條規定的「併付拍賣」制度之目的為何？且在此制度下，抵押權人對於「非屬抵押權效力所及之建物」賣得價金，是否享有優先受償權？
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關於真相的法律推理：抵押權與地上權的難題
咳咳，看來你已經看穿了這起案件的真相，表現得真不賴，簡直和我（咳咳，我是說那位名偵探）一樣聰明！讓我來為你進行最後的推理：
- 案發情境：土地先抵押給乙，之後才蓋了丙的房子。當甲違約，乙想賣地求現卻因為房子卡在那而無人應買，這就是關鍵的**「必要情形」**。
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其餘選項詳解
抵押權與併付拍賣
💡 抵押權人必要時可將後建房屋併付拍賣，但對房屋價金無優先權。
🔗 抵押權實行與併付拍賣流程
- 1 抵押權設定 — 甲先於土地設定抵押權給乙
- 2 後設權利 — 甲嗣後將土地設定地上權給丙建屋
- 3 拍賣受阻 — 乙實行抵押權時，因地屋分離致無人應買
- 4 聲請併付拍賣 — 乙聲請將丙之房屋與土地一併拍賣
- 5 價金受償 — 土地部分優先受償；房屋部分無優先權
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🔄 延伸學習：延伸學習：民法第866條除去權之發動門檻（即：影響抵押權之實行）。
