法律類國考
107年
[司律第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 20 題
甲承租乙所有之 A 地建築房屋，租期 50 年，雙方簽訂一書面契約，俟房屋落成後，甲竟將該屋出賣予丙，並為所有權之移轉。其法律效果，下列敘述，何者正確？
- A 乙得請求丙拆屋還地，因乙、丙間無租賃關係
- B 乙依民法規定得終止與甲間之租賃契約，因甲將新建之房屋讓與丙
- C 丙得解除與甲間之房屋買賣契約，因甲無 A 地之所有權
- D 乙得向丙請求給付租金，因乙、丙間依法有租賃關係
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請思考：若法律的目的是為了「避免具經濟價值的建築物被拆除」，當房屋的所有人換成別人時，原本掛在舊屋主身上的「土地使用權」，應該隨著房屋一起移轉，還是直接消滅？如果是前者，新屋主與地主之間會建立起什麼樣的法律連結？
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- 勉為其難的肯定：看來你還知道民法債編裡頭，關於「土地與房屋」這種基本到不能再基本的問題，還有點特別之處。不錯，至少你沒蠢到去選那些一眼就能看出是錯誤的選項。
- 觀念驗證：這題的核心，不就是民法第 426-1 條那個老生常談嗎？法律人稍微有點常識，都該知道為了讓房屋和基地權利能「一體化」、別讓好好的建物變廢墟，立法者才「特開後門」。所以啦，這種租地建屋後房屋一轉手，基地租賃契約就「法定移轉」給受讓人（丙）的把戲，你就當作是法律對這些不長眼的買家的一種「善意提醒」吧。丙繼承甲的地位，乙丙之間自然就形成了租賃關係。
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C為什麼錯
但是425條第二項，租賃期間超過五年，就沒有所有權讓與不破租賃的適用，所以426-1是例外條款嗎？
租地建屋之法定讓與
💡 租地建屋之房屋所有權移轉時，土地租賃契約依法由受讓人繼受。
🔗 民法第 426-1 條適用邏輯
- 1 成立原始租約 — 甲向乙租用 A 地，雙方約定以建築房屋為目的。
- 2 房屋所有權移轉 — 房屋落成後，原承租人甲將房屋所有權移轉給丙。
- 3 法定繼受生效 — 依民法第426-1條，土地租賃契約自動對丙繼續存在。
- 4 當事人關係變更 — 乙與丙間直接發生租賃關係，乙得向丙請求租金。
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🔄 延伸學習：注意：此轉讓依法發生，無須經土地所有人乙之同意。
