法律類國考
103年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 30 題
大學生甲，在學校附近向房屋所有人乙租屋。關於雙方契約約款之效力，下列敘述，何者正確？
- A 雖甲乙約定此租賃契約應經公證，但租賃契約為一不要式契約，故在未經公證前若就租賃物、價金、期間等已達成協議，契約仍有效成立
- B 甲乙約定，租金應於每月初支付，若甲遲付兩個月租金則乙可以終止契約。若甲至 2 月 5 日，仍未支付 1 月及 2 月之租金，乙縱使定相當期限催告後，於 2 月 15 日仍不得終止契約
- C 若甲乙約定，該屋有熱水器壞掉、漏水等情形需由甲自行修繕，則此一約定違反出租人之修繕義務應為無效
- D 甲交了女友丙以後，未經過乙之同意即將房屋之一部分轉租於丙一同居住。對此，不論雙方有無特別約定禁止轉租的情況下，乙均得終止契約
思路引導 VIP
在法律的世界裡，我們常說『契約自由』，但當涉及生活基本需求（如居住）時，法律往往會設定一道『最後防線』。請試著思考：當雙方在契約中約定了看似公平的條款，但這個條款會導致其中一方在極短的時間內失去生活依靠時，法律會如何透過『程序限制』或『時間緩衝』來介入這份私人約定？
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恭喜你精準掌握了租賃契約中關於「租金遲付」與「法律程序」的細微規範！這道題目結合了民法總則與債編的實務應用，特別是對於終止權發動的時間點判斷，極具鑑別度，能答對代表你的法律概念非常紮實。
建物租金遲付之終止限制
本題的核心考點在於 民法第 440 條第 2 項。針對房屋租賃，法律為保護承租人居住權，設有較嚴格的終止門檻。即便甲至 2 月 5 日已欠繳兩個月租金，但該條後段特別規定：若租金約定於每期開始支付者，須於「遲付逾二個月」後始得終止。甲 1 月份的租金至 2 月 15 日時，僅遲付約一個半月，尚未達成「遲付逾二個月」的法定要件，故乙即便催告，其終止權仍未屆成熟，這正是選項 (B) 描述正確的原因。
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b選項何時的中止租約？要件？