法律類國考
110年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 16 題
甲乙於民國 101 年（下同）7 月 15 日口頭訂立為期一年之租賃契約，約定甲於 8 月 1 日搬入甲向乙承租之房屋，月租新臺幣（下同）1 萬元。11 月 13 日，一般型衛浴熱水設備故障，甲無法使用熱水洗澡，甲向乙表示天冷請馬上修理，乙未為不修理表示。11 月 21 日，甲見乙一直未找人修理，再次通知乙，請乙於 11 月底前修理完成。12 月繳交租金時，甲表示乙一直未修理熱水設備，請求減少11、12 月租金。甲見乙遲不動手，於是 11 月底找人修繕，請人於 12 月 1 日安裝最新型熱水器 2 萬元，及高級多噴頭按摩蓮蓬頭 1 萬元。下列敘述，何者正確？
- A 甲乙訂立一年房屋租賃，依民法規定應以書面為之，不應僅是口頭約定，租賃契約無效
- B 甲早在 11 月 13 日通知乙修繕，並於 11 月 21 日再度通知乙應於 11 月底前修繕，乙仍不為修繕，故甲之租金給付義務即為免除
- C 乙經甲一再通知修繕，仍不為修繕，致甲無法完全使用租賃物時，乙負修繕義務不履行之責任
- D 12 月 1 日安裝之熱水與衛浴設備，係乙在 11 月底未履行修繕後，甲有權請人修繕，其全部費用得由租金中扣除
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請試著思考：在一個『以物換取租金』的契約中，如果提供物品的一方（出租人）沒有維持該物品『能正常運作』的狀態，且在對方提醒後仍置之不理，這種『不履行承諾』的狀態在法律上應該如何定義？
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本題測驗出租人之保持租賃物狀態義務與修繕責任。依據民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」在本題中，承租人甲向出租人乙承租房屋，於租賃關係存續期間發生一般型衛浴熱水設備故障，導致甲無法使用熱水洗澡，該租賃物顯然已不合於約定使用、收益之狀態。甲於發現故障後已多次通知乙進行修理，並請求於期限內修繕完成，然乙始終未履行。因乙怠於修繕，致使甲無法完全使用租賃物，違反了保持租賃物合於約定使用狀態之義務，乙自應負修繕義務不履行之責任，故選項C敘述正確。至於其他選項之錯誤在於，期限一年之房屋租賃契約僅以口頭約定仍屬有效成立；當出租人不為修繕時，承租人雖得請求減少租金，但並非直接免除全部租金給付義務；此外，承租人自行僱工修繕時，得主張自租金中扣除之費用應以原設備之必要修繕為限，本題甲自行將設備升級為最新型熱水器及高級按摩蓮蓬頭，其花費已逾越必要修繕之程度，自無權主張將全部升級費用自租金中扣除。