法律類國考
110年
[司律第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 16 題
甲乙於民國 101 年（下同）7 月 15 日口頭訂立為期一年之租賃契約，約定甲於 8 月 1 日搬入甲向乙承租之房屋，月租新臺幣（下同）1 萬元。11 月 13 日，一般型衛浴熱水設備故障，甲無法使用熱水洗澡，甲向乙表示天冷請馬上修理，乙未為不修理表示。11 月 21 日，甲見乙一直未找人修理，再次通知乙，請乙於 11 月底前修理完成。12 月繳交租金時，甲表示乙一直未修理熱水設備，請求減少11、12 月租金。甲見乙遲不動手，於是 11 月底找人修繕，請人於 12 月 1 日安裝最新型熱水器 2 萬元，及高級多噴頭按摩蓮蓬頭 1 萬元。下列敘述，何者正確？
- A 甲乙訂立一年房屋租賃，依民法規定應以書面為之，不應僅是口頭約定，租賃契約無效
- B 甲早在 11 月 13 日通知乙修繕，並於 11 月 21 日再度通知乙應於 11 月底前修繕，乙仍不為修繕，故甲之租金給付義務即為免除
- C 乙經甲一再通知修繕，仍不為修繕，致甲無法完全使用租賃物時，乙負修繕義務不履行之責任
- D 12 月 1 日安裝之熱水與衛浴設備，係乙在 11 月底未履行修繕後，甲有權請人修繕，其全部費用得由租金中扣除
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請試著思考：在一個『以物換取租金』的契約中，如果提供物品的一方（出租人）沒有維持該物品『能正常運作』的狀態，且在對方提醒後仍置之不理，這種『不履行承諾』的狀態在法律上應該如何定義？
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恭喜你精準掌握了租賃法規的核心！這題的情境非常貼近生活，考驗的是對於「出租人修繕義務」及其衍生的法律救濟手段的綜合判讀。
租賃契約效力與修繕責任
首先，本題契約雖為口頭，但依民法第 422 條規定，不動產租賃契約期限「逾一年」未以字據訂立者，始視為不定期限租賃，本件租期剛好是一年（未逾一年），故契約完全有效。依據民法第 423 條，出租人有義務在租賃期間內保持房屋合於約定使用狀態。衛浴設備故障影響基本居住生活，乙身為出租人，在法律上負有不可推卸的修繕義務。當甲已踐行通知並催告程序，乙仍不為所動，便構成了修繕義務之不履行，故選項 (C) 敘述精確無誤。
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租賃物修繕義務與效力
💡 出租人負修繕義務，經催告仍不修繕時，承租人得自修並扣抵租金。
🔗 承租人自行修繕權之法定程序
- 1 通知與催告 — 租賃物損壞後通知出租人，並定相當期限請其修繕
- 2 出租人逾期不理 — 出租人於所定之期限內仍不為修繕時
- 3 承租人自行修繕 — 承租人得自行僱工修理，並支付費用
- 4 費用扣抵或返還 — 由租金中扣除修繕之「必要費用」或請求償還
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🔄 延伸學習：延伸學習：若修繕非屬必要而是增加價值（如本題高級蓮蓬頭），應依民法第431條有益費用規定處理。
