高考申論題
105年
[地政] 不動產估價
第 一 題
一、原位於都市計畫農業區的一宗土地，於民國 100 年依都市計畫變更為工業區，但尚
未發布細部計畫，今（105 年）擬徵收該土地開發為工業區。依最有效使用，應以何
種使用分區評估其補償市價？該如何評估？試詳述之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，應立即聯想到《都市計畫法》第17條「未發布細部計畫地區限制建築」之規定，以及不動產估價「最有效使用」原則中的「法律許可性」。解題分兩層次：首先界定使用分區（雖為工業區，但無建築權限，屬受限制之工業區）；其次說明估價方法（首推比較法尋找相同條件之交易，次推運用土地開發分析邏輯扣除未來開發負擔與時間折現）。
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【爭點】都市計畫僅發布主要計畫（變更為工業區）而尚未發布細部計畫之土地，於辦理徵收時，其最有效使用與補償市價之評估分區與方法為何。 【解析】 一、應以何種使用分區評估其補償市價？
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