專技普考申論題
105年
[地政士] 土地登記實務
第 一 題
一、土地登記應登記之範圍，有關法律關係所包括之法律行為與法律事實，其內容為何？並請舉例說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到本題，首先應聯想到《土地登記規則》第2條及《民法》物權編關於不動產物權變動的兩大核心法條：第758條（因法律行為）與第759條（非因法律行為/法律事實）。解題架構應分為「法律行為」與「法律事實」兩段，分別敘明其定義、法條依據（登記生效要件 vs. 登記處分要件），並結合地政實務常見的登記種類（如買賣、設定、繼承、強制執行）進行具體舉例。
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【破題】 依據《土地法》第37條及《土地登記規則》第2條規定，土地登記係指土地及建築改良物之所有權與他項權利之取得、設定、喪失及變更之登記。其引發物權變動之法律關係，依據《民法》物權編之規定，可區分為基於「法律行為」與基於「法律事實（非因法律行為）」兩大類。 【論述】
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土地登記法律關係
💡 依據物權變動原因區分為登記生效要件與處分要件主義。
| 比較維度 | 基於「法律行為」 | VS | 基於「法律事實」 |
|---|---|---|---|
| 法律依據 | 民法第 758 條 | — | 民法第 759 條 |
| 登記性質 | 設權登記（生效要件） | — | 宣示登記（處分要件） |
| 物權取得時點 | 地政機關辦竣登記時 | — | 事實發生或法律規定時 |
| 實務案例 | 買賣、贈與、設定抵押 | — | 繼承、徵收、法院判決 |
💬兩者核心差異在於「登記」是物權變動的『生效門檻』還是『處分前提』。
