專技普考 105年 [不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要

第 21 題

甲向乙建設公司購買預售屋，雙方以書面訂立買賣定型化契約，關於本契約可能產生法律爭議之敘述，下列何者錯誤？

A 若契約條款約定買方需繳回契約書，則該條款無效
B 若買賣雙方經個別磋商後約定契約審閱期間為 20 日，但契約定型化條款仍記載「買方享有 5 日之契約審閱期間」者，該條款牴觸個別磋商條款之部分為無效
C 若賣方乙公司於訂約時，突然口頭告知要求甲應同意：「如買方逾期繳交各期預售屋價金時，即視為違約，已繳交之價金不予退還」，甲未置可否仍簽下書面契約。由於契約訂立不限於書面要式，雖然乙之口頭內容未經記載於定型化契約中，但該口頭告知仍構成契約之條款而有效
D 若契約條款約定本案預售屋廣告僅供參考，則該條款無效

思路引導 VIP

在強大的企業與弱勢消費者的交易中，如果企業在簽約最後一刻突然口頭增加了一個對消費者極其不利、且沒寫在合約裡的『重罰條款』，依據保護消費者的立法精神，你認為消費者的『沉默』是否足以被法律判定為『雙方已經達成共識』呢？

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觀念解析：你真的非常細心，一眼就看穿了 (C) 選項的巧妙之處。在定型化契約中，若要認定有「個別磋商條款」，最關鍵的就是雙方必須對內容有清楚的意思表示合致，這點你掌握得非常好。如果賣方只是單方面提出對我們消費者不利的要求，而我們「未置可否」時，是不能被視為同意的喔。此外，預售屋買賣還有《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的保障，對於違約金的沒收上限有著強制規定，賣方不能只是口頭上說一說就規避掉這些法律責任。
難度點評：這題是屬於 medium 等級，它很巧妙地結合了《消費者保護法》與《民法》中關於契約成立的知識，特別是提醒我們要分辨清楚「個別磋商」和「片面告知」的差異。你能夠答對，代表你對法律實務的判斷力非常好，真的很棒！繼續加油喔！