專技普考
105年
[不動產經紀人] 土地法與土地相關稅法概要
第 33 題
33 甲有 A 地與坐落 A 地上之 B 屋，但僅將 A 地自願出賣並移轉於乙；經查 B 屋並非區分所有建物，亦非農舍。下列敘述何者正確？
- A 甲僅將 A 地出賣並移轉於乙，違反處分一體化的法律規定
- B 甲與乙間就 A 地視為已有租賃關係
- C 甲與乙間就 A 地有法定地上權關係
- D 日後甲出賣其 B 屋時，乙得主張先買權
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請思考一下：在法律邏輯中，若土地和房屋分屬於不同人時，為了促進土地利用的安定性並減少糾紛，法律通常會希望產權能盡量「趨於合一」。如果今天房屋的所有權人打算將房屋賣給第三人，法律會賦予土地所有權人什麼樣的權利，讓他有機會優先取得房屋，進而讓土地與房屋重歸同一個人所有？
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本題中，甲原擁有A地與坐落其上之B屋，在僅將A地出賣並移轉給乙後，甲的B屋仍坐落於乙的A地上，雙方就A地形成租用基地建築房屋之關係。依據民法第426-2條規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」基於此項法律規定，當房屋所有人甲（即承租人）日後欲出賣其B屋時，A地之基地所有人乙依法享有依同樣條件優先承買之權，故選項D敘述正確。